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      揭秘各種騙局、騙術,讓騙子無所遁形!

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      老套路新騙局:商鋪返租15年,租金抵月供!曝光騙局可留言

      摘自:雕叔談樓市    時間:2021-6-28    瀏覽:    
       
      我是雕叔,專研樓市十余年在數十座城市投資買房,長期進行實地市場調研,選擇大于努力!未來10年依然可以靠買房躺著賺錢
      以下內容來自粉絲提問,請微信搜索 雕叔談樓市 并在微信公眾號提問
      提問:雕叔你好,看了老鄺佳兆業天墅的視頻,單價7W5,250平復式,總價2千萬左右,在白云同和地鐵口附近,開車去珠江新城二十來分鐘。這樣的豪宅是否和該地段錯配了?后續是否會跑輸大市?新房開發商有溢價,吃掉未來兩三年的漲幅,是否可以看作這個盤未來兩三年都不漲? 豪宅漲幅的邏輯是什么? 這個盤什么樣的客戶群體會買?
      回答:1、這個盤是豪宅盤來的,一期開盤去看過,看過那種復式產品,反正就是賊貴賊貴的那種 2、這個項目沒辦法,因為地價和佳兆業自己的原因,硬是定位為豪宅,所以才有了“大復式、頂級豪裝、房間數量少、頂級物管、高科技配套、高單價、高總價、限量88套(類似說法)”之類的 3、豪宅盤的特點就是貴,幾乎沒有流動性,喪失流動性,而且如果2000總價,第一選擇是豬心東區,而不是其他區域 4、買得起2000萬的房子,至少資產是8000起,甚至10000萬起,這個層級的人是厭倦了每天飛機趕場高級研討會、小鳥高爾夫球場、各種紅酒會的生活,看透了行業格局、掌握了行業核心資源和人脈,每天大批大批的去收割樂此不疲的韭菜的人,無論怎么分析,他們一定是企業金主、行業翹楚、仕途高官
      提問:雕叔,我手上有250w現金,一套暫不能出售、無貸的知識城房子,兩公婆加起來月薪5W。在看華陽、龍口西、華景、牛奶廠的學位房,考慮兼顧自住和小許投資保值。我想抵押黃埔房子套首付,想請問我怎么操作能提高購房額度和上限能去到多少?還有房子的選擇,你推薦哪個板塊呢?謝謝。
      回答:知識城有房子,即使抵押出來,再買的話也要首付5成,加上手上的現金250萬,估計300-400萬的現金,可以買600-800萬總價,這個時候如果選擇學位房,兼顧投資的話,建議重點考慮牛奶廠 你最好提供下黃埔房子的基本情況(產證),要初評下房子的凈值和余值,然后才好決定,謝謝,可以跟雕叔溝通一下哈
      提問:雕叔,中午好。駿景北苑600萬的業主不著急賣[流汗],F在駿景有兩套,一套南苑頂樓24樓,118平北向,668萬;一套北苑7樓\/12樓,108平東南,668萬。這是駿景三房典型戶型,考慮樓齡還是樓層呢?南苑樓齡14年,北苑20年。感謝[抱拳]
      回答:這套應該是西苑118平,同價格我建議你選118平,性價比高,樓齡,人車分流物管有優勢 你先去看看業主是不是誠心賣先? 北苑108平 這套房子相對來說戶型還算可以的,唯一缺點就是陽臺對別人陽臺太近了,還有性價比不高。
      提問:雕叔你好,請問當前廣州無房,外地有過一次按揭已還清,名下目前有一筆經營貸正在還,經營貸已過六個月,按照目前政策,能在廣州四成按揭買房嗎?
      回答:按政策,你是可以首付4成買房沒錯。 可是實際上,你的順序搞錯了,先做了經營貸,再做按揭,即使兩者已經間隔了半年,沒有了首付貸的嫌疑,但是銀行可認定流水要覆蓋所有月供的兩倍,這點并不容易做到。 今年這形勢,還能進件的銀行,門已經很窄了,銀行只做合作按揭公司的優質客戶,什么叫優質客戶? 三高一低,高代發工資、高貸款額、高利率、低負債。[微笑]
      提問:雕叔,聽說建發小巨蛋,雖然是公寓,但是這個樓盤,可以積分上學,是帶有學位的,不知道是否值得買
      回答:建發小巨蛋公寓,位于大熱片區光明,6號線13號線雙地鐵口,通燃氣有陽臺,39平做三房,總價160萬起,49平做四房,總價200萬起,還可以積分上學,聽起來真想去搶一套房。 不過我要揭開小巨蛋這襲華美的袍,給大家看一看里面的虱子。 第一,小巨蛋所在的光明是偽光明,遠離光明核心區,周邊環境很差; 第二,小巨蛋距6號線紅花山站直線距離1000米,走路20分鐘,13號線通車尚遙遙無期; 第三,39平三房是復式三房,復式沒問題,問題是層高只有3米9,隔成兩層之后的體驗,想象下二樓的臥室層高只有1米3是什么體驗; 第四,光明公寓確實可以積分上學,但和租房的積分是一樣的,優越感還有嗎? 找出一堆虱子,是不是萬萬不能買了?我覺得不是。 要看資金看剛需程度,一百多萬預算,一大家子要住,還沒有購房資格,還想快速升值,你咋不上天呢? 公寓,環境不好,居住體驗差沒錯,但低總價秒殺一切! 至于升值問題,舉個例子,龍崗的遠洋新天地,64平復式公寓三房,16年賣160萬,熬了四年,掛盤價到了260萬,成交價也到了240萬。 龍崗+公寓,兩個萬年不漲的大殺器強強聯手,居然能跑出50%的漲幅,還秒了龍崗好多住宅。 所以凡事無絕對,只要沒有同價位的替代品,它就有價值。
      提問:雕叔,信用貸的戰略意義是什么?解決短期內現金流問題?
      回答:信用卡的戰略意義是: 1、短時間輸出很大的功率,比如授信100萬額度,你可以2-3天就輸出70-80萬,一點問題都沒有;2、燙平你的資金缺口,比如這個月月底需要50萬資金缺口,那么用信用卡這個工具就可以;3、信用卡是不能用來長期供樓的,這個切忌 信用貸的戰略意義: 1、如果要用信用貸,就建議用裝修貸,用那些2.6-3.5厘之間的裝修貸,利息很低,用5年等額本息的那種產品;2、不太建議用6-7厘及以上的產品,尤其是滿世界仇人的平安,利息高到令人發指;3、信用貸的資金是可以解決2-3年的月供問題的。
      提問:錘,現在有現金150,廣州剛入手首套,廣州一張老人票還需要幾年,這點錢現在應該去入戶深圳五成買深圳呢?還是應該拿著等老人票買廣州?
      回答:150萬現金在深圳只能買總價300-400萬以下的房子,而且杠桿不太好 廣州的話,你沒有房票,只能等老人票(是否可以提前遷過來)。 個人建議,可以去深圳看看。
      提問:同樣500-600萬,鼎峰4房和中?党3房那個好?持有10年以上
      回答:如果說持有10年以上的話,那你肯定要選鼎峰了,品質就放在那里,科學城將來會是一個萬億產城,后續多金的高管很多都會選擇鼎峰。
      提問:雕叔,有三個問題想請教下 1.如果買二手,以后想轉出去,會不會不好轉,買家入手就第三手了,第幾手會是買家買入的影響因素嗎 2.買房一般通過什么渠道買拿到的折扣更多,業主介紹,售樓銷售,還是中介 3.如果選擇組合貸,以后想提前還款,只提前商貸部分,可以的嗎
      回答:1.換手率不重要,重要的是整個小區保養的怎樣,看著新的小區一般不缺人接盤,至于房子內部的話找個裝修師傅刷白它問題不大。 2.一般是找中介的話折扣多點,你也可以對比一下分不同的時間去看房,第一次找中介,第二次找售樓部的銷售。當然最大優惠還是能拿到內部折扣價,如果你認識開發商里面的高管的話 3.可以的。
      提問:雕叔,最近在看科城山莊的新房,銷售說的可售房源數量,比房管局網站的銷控表少了好多套,這些數量差距有些是下了定金或網簽還未更新的,可以理解。 但例如同樣1401和1801,在兩棟樓都顯示沒賣,這種內部留著的可能性高嗎?銷售仍然是有動機藏一些好樓層先賣不好的樓層吧?除了人脈以外,有什么方式能找到開發商的管理層,來確認房源并完成購買嗎?
      回答:開發商賣房子,好比自己開了一家超市,今天想賣農夫山泉就賣農夫山泉,明天想賣怡寶就賣怡寶 所以,這個跟房管局網站的“銷控”不一樣的,一切以開發商的口徑為標準,因為是先開發商決定了賣哪幾棟,然后才是到銀行解押相應的樓棟和房源,這個時候房管局的系統上才會顯示 所以,開發商的思路就是:先買不好的,留著好的,先推單價低的,后推單價高的,先優先自己人落定好房源,然后再推出公開市場。
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